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　　信號(hào)一

　　售價(jià)接近或低于成本

　　很多人嘲諷“地產(chǎn)項(xiàng)目不可能低于成本銷售”，單純從市場(chǎng)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，的確如此。但當(dāng)一個(gè)企業(yè)的生死存亡瀕于一線時(shí)，如果低于成本銷售可以解決問(wèn)題，企業(yè)當(dāng)然會(huì)毫不猶豫地去做。

　　對(duì)于那些多盤(pán)操作、過(guò)度擴(kuò)張、急需現(xiàn)金流去填補(bǔ)“窟窿”的企業(yè)來(lái)說(shuō)，在“斷臂”之前，企業(yè)會(huì)盡最大努力尋求其他方法，比如銀行貸款，比如減少土地持有來(lái)回收資金，減少預(yù)期支出等等，還有挑選利潤(rùn)空間相對(duì)較大的項(xiàng)目降價(jià)促銷以促進(jìn)資金回籠……低于成本銷售是最后萬(wàn)不得已的無(wú)奈之舉，且會(huì)根據(jù)需要測(cè)算一個(gè)基本銷量，低于成本賣到一定量后，一旦現(xiàn)金流安全了，就會(huì)根據(jù)成本恢復(fù)合理水平。

　　而對(duì)于那些單盤(pán)操作的企業(yè)，低于成本銷售是不可觸碰的底線。因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的贏利與否直接決定了企業(yè)的成敗，即使是通過(guò)出讓股權(quán)等方式引入流動(dòng)資金來(lái)渡過(guò)難關(guān)，也不太可能選擇降價(jià)出售。如果因?yàn)楫a(chǎn)品、定位等等原因只能降價(jià)出售才能解決問(wèn)題，或許開(kāi)發(fā)商更傾向選擇逃避———很多爛尾項(xiàng)目就是這樣出來(lái)的。

　　北京地產(chǎn)界專業(yè)人士雷越姝認(rèn)為，按照樓盤(pán)所在區(qū)域近期出賣土地的平均地價(jià)推算綜合成本，如果價(jià)格已經(jīng)降到區(qū)域平均綜合成本以下，可以判斷為見(jiàn)底。這里要強(qiáng)調(diào)的是，并不是按照個(gè)別項(xiàng)目的情況來(lái)計(jì)算，因?yàn)轫?xiàng)目的天生條件不同，在賣不動(dòng)的情況下，成本低的項(xiàng)目不會(huì)因?yàn)榕赃呌谐杀靖叩捻?xiàng)目而不降價(jià)。

　　信號(hào)二

　　回到2006年價(jià)格水平

　　2007年底一線城市樓市無(wú)可爭(zhēng)議地經(jīng)歷了一次降價(jià)歷程。這一輪降價(jià)固然跟宏觀經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)緊密相關(guān)，但行業(yè)的本質(zhì)原因是土地供應(yīng)不充分和行業(yè)政策不合理等綜合因素導(dǎo)致的價(jià)格非理性上揚(yáng)。這一次價(jià)格回調(diào)從長(zhǎng)遠(yuǎn)看是對(duì)樓市非常有益的，甚至可以說(shuō)，樓市長(zhǎng)了個(gè)大“膿包”，金融危機(jī)擠破了這個(gè)“膿包”，上點(diǎn)消炎藥，休息幾天就好了。如果放任，倒沒(méi)準(zhǔn)成了不治之癥。

　　業(yè)界認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展還算健康，也就是說(shuō)基本體質(zhì)還不錯(cuò)。這一點(diǎn)，經(jīng)歷這次金融危機(jī)可以看得更清楚。價(jià)格回歸到多少才算是最合理的？這個(gè)見(jiàn)仁見(jiàn)智，也不排除矯枉過(guò)正、過(guò)度回調(diào)的可能，但根據(jù)目前市場(chǎng)主流項(xiàng)目的拿地和上市時(shí)間來(lái)看，2006年樓市的區(qū)域價(jià)格水平是可以承受的底線。

　　信號(hào)三

　　新盤(pán)跌破“發(fā)行價(jià)”

　　這里所說(shuō)的“新開(kāi)樓盤(pán)”指2008年下半年開(kāi)售的樓盤(pán)。為什么要把開(kāi)盤(pán)時(shí)間做一個(gè)特別的標(biāo)志？這跟開(kāi)發(fā)商的降價(jià)心理有關(guān)。開(kāi)發(fā)商目前降價(jià)的最大障礙有兩個(gè)：成本和老業(yè)主。如果成本允許的情況下，開(kāi)發(fā)商賣不動(dòng)還不降價(jià)，90%的原因是之前有大量的老業(yè)主在高位成交，沒(méi)法交代。而2008年下半年，也就是奧運(yùn)會(huì)結(jié)束以后開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目基本沒(méi)有這個(gè)壓力。有的樓盤(pán)直接跌破“發(fā)行價(jià)”，即比當(dāng)時(shí)第一批開(kāi)盤(pán)的價(jià)格還要低，有這樣降價(jià)“魄力”的項(xiàng)目應(yīng)該給予更多關(guān)注。當(dāng)然也有一些樓盤(pán)，客戶服務(wù)工作做得好，甚至采取適當(dāng)補(bǔ)貼的手段安撫老業(yè)主，然后才價(jià)格“跳水”的。

　　信號(hào)四

　　年投資回報(bào)率超過(guò)6%

　　如果是買房子自用，選擇標(biāo)準(zhǔn)會(huì)千差萬(wàn)別。但對(duì)投資屬性強(qiáng)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)就要看投資回報(bào)率。假如是閑錢，與銀行存款利率相比，其實(shí)房?jī)r(jià)只需要平均每年上漲3%就已經(jīng)勝過(guò)存銀行。還有一種算法是根據(jù)租金回報(bào)來(lái)計(jì)算，目前銀行貸款年利率為6%，如果能超過(guò)這個(gè)數(shù)字，作為一種比較穩(wěn)定的投資回報(bào)來(lái)說(shuō)，也可以考慮出手了。